房地產(chǎn)去庫存已結(jié)束 樓市巨輪正全面轉(zhuǎn)向

化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，是社會各界持續(xù)關(guān)注和研究的熱點之一。2015年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議將“化解房地產(chǎn)庫存”作為2016年經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一。自此，房地產(chǎn)庫存成為社會各界高度關(guān)注的問題。

 從某種意義上來看，去庫存的走向才是真正意義上的樓市風(fēng)向標(biāo)。

停止“去庫存”第一槍打響

 自今年以來，去庫存這三個字放佛憑空消失，在上半年國家?guī)状沃匾恼?、?jīng)濟(jì)工作會議上都沒有再聽過到任何關(guān)于房地產(chǎn)去庫存的聲音。

 8月24日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局發(fā)布《我市將多措并舉調(diào)控房價穩(wěn)定房地產(chǎn)市場》通知，提出把“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”作為房地產(chǎn)調(diào)控的總體目標(biāo)，擬采取多項措施調(diào)控房價，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。通知明確，全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施，成為這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中首個喊出“停止去庫存”的城市。4天后的8月28日，長春市政府率先取消了貨幣化安置購房獎勵政策，鼓勵有條件的棚改項目新建一定數(shù)量的回遷安置住房。而值得注意的是，在4年前的6月下旬，內(nèi)蒙古呼和浩特也正是全國首個取消執(zhí)行3年之久的樓市限購政策的城市，為樓市去庫存拉開了序幕。

 2017年以來，呼和浩特市的房價一路上漲。2018年7月呼和浩特新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲2.4%，同比上漲11.8%。2016年以來，按照國家相關(guān)政策，呼和浩特市開展房地產(chǎn)去庫存工作，住房土地供應(yīng)量相對較少，按土地部門提供數(shù)據(jù)顯示全市近三年的住房土地供應(yīng)不足2000畝，造成近兩年上市銷售房源較少；并且呼和浩特市實施棚戶區(qū)三年改造，共安置30311戶，完成征拆面積606萬平方米，按照“先安置、后征拆”的原則，約95%的棚戶區(qū)改造實施了貨幣化補(bǔ)償安置，進(jìn)一步釋放了市場購買力，因此造成去年以來呼和浩特市房價上漲較快。同時引進(jìn)人才計劃、資本和勞動力向城市轉(zhuǎn)移導(dǎo)致需求市場較大，改善性住房和剛需購房比例逐步升高；市場上全裝修比例房源由原來的15%提高到30%，以及城市教育、醫(yī)療、交通等公共服務(wù)資源和配套設(shè)施的完善，也是導(dǎo)致房價上漲的因素。

房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)

 上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會會長沈正超認(rèn)為，庫存問題是房地產(chǎn)理論研究需要關(guān)注的重要問題，其本質(zhì)是供需關(guān)系問題。

 一組關(guān)于住宅新開工與銷售面積的數(shù)據(jù)，能深刻反映中國房地產(chǎn)基本面情況，也就是房地產(chǎn)這個總盤子的供需情況。

圖片來源：米筐投資

我們從上圖的數(shù)據(jù)能夠明顯看到：2011-2014年與2015-2017年的開工銷售比數(shù)據(jù)形成了鮮明的對比。2011-2014年房地產(chǎn)庫存快速堆積，房子蓋的多而買的卻很少，這也是當(dāng)年房地產(chǎn)去庫存的原因。而今年1-5月，住宅新開工面積5.3億平米，而住宅商品房的銷售面積卻為4.9億平米，這是一個非常大的變化，這反映了2018年中國房地產(chǎn)一改過去三年住宅銷售面積大于新開工面積的基本面。

 換句話說，中國住宅在2018年開始，從供需結(jié)構(gòu)上開始發(fā)生了巨大的逆轉(zhuǎn)！

 2014年前后，我國一些三四線城市庫存量過大，很多城市陸續(xù)推出了去庫存措施。隨著政策的持續(xù)推進(jìn)，一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點城市去庫存任務(wù)已經(jīng)基本完成。因此，在這些城市全面停止房地產(chǎn)去庫存十分必要。

 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，放眼全國房地產(chǎn)市場，一些城市房價出現(xiàn)不同程度的上漲，主要原因是供應(yīng)量不足，因此目前已經(jīng)到了補(bǔ)充庫存的時候，這些城市應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大供給，平抑房價上漲趨勢。

土地流拍佐證樓市轉(zhuǎn)向

 除了去庫存的逐步終結(jié)，最近樓市的另外一個變化就是流拍、流拍、再流拍！土地流拍已經(jīng)成為樓市轉(zhuǎn)向的最佳佐證。

 負(fù)責(zé)土地管理的國土資源局在往年一向是彌漫著無聲的硝煙，但在今年那里卻是一片祥和。上海流拍、杭州撤銷出讓、太原黃金地塊無人問津、廈門地價更是腰斬……

 從一線到二線，從北方到南方，土地流拍已然成為了家常便飯。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2018年前7個月，全國土地流拍數(shù)量高達(dá)796宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍154宗，三四線城市合計流拍629宗。如果再算上8月份各地的流拍數(shù)據(jù)，今年已有800多宗土地流拍。另外，值得注意的是今年的土地流拍已經(jīng)頻頻刷新了過往記錄，一線城市刷新了2012年以來土地流拍的新紀(jì)錄；而今年800宗的土地流拍總數(shù)，更是刷新了2014年以來的歷史峰值，翻了兩倍有余。要知道，在2014年，土地流拍也不過為345宗。

 土地流拍，既是市場降溫的體現(xiàn)，也是樓市轉(zhuǎn)向的信號彈。

 這波大規(guī)模的土地流拍，很大程度上再于房企負(fù)債過高，在基于利潤的考慮下，無疑會更加謹(jǐn)慎，但地方政府依舊按老模式賣地，寧可流拍，也要不斷提高土地拍賣底價。

“去庫存”新思路

日前，部分國有房企代表表示，“去庫存”的問題可以和存量房、存量用地等政策管理積極掛鉤。換言之，對于部分庫存規(guī)模比較大的房源，除了關(guān)注“去化”的概念，其實還可以考慮“轉(zhuǎn)性”的概念。如果這方面實現(xiàn)了政策的銜接和打通，那么“去庫存”的問題就會變得比較容易解決。例如，當(dāng)前全國各大城市正在積極推進(jìn)租賃市場的改革，對于此類租賃市場來說，也可以關(guān)注房地產(chǎn)的庫存問題。針對新房建造周期時間相對長、存量物業(yè)改造周期相對短的特點，可將此類過剩房源收儲后進(jìn)行改造，形成更多的租賃住房房源。

另一方面，近年來在棚改貨幣化安置的大潮下，三四線城市房價也水漲船高。在因城施策的政策下，2017年房地產(chǎn)去庫存的政策重點是三四線城市，不少三四線城市房價出現(xiàn)大幅度上漲，受此影響，刺激了這些城市的土地市場繁榮，2017年三四線城市的土地出讓面積增加了兩倍多。

棚改貨幣化安置曾被視為房地產(chǎn)去庫存比較行之有效的方式之一。恒大研究院副院長、首席房地產(chǎn)分析員夏磊指出，2016年至2017年，三四線城市通過棚改貨幣化去庫存，不少城市庫存持續(xù)降低，甚至其中一些城市出現(xiàn)了房價上漲壓力較大的情況，棚改貨幣化安置在這些城市即將完成去庫存的歷史使命。

住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人也指出，商品房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。去年8月份，住建部等6部委也曾經(jīng)發(fā)文明確，商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣安置比例，更多采取新建安置房的方式。

中國社會科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立6月底曾撰文表示，2014年前后房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，棚改的實物安置改為貨幣化安置可以起到刺激市場需求的作用。但房地產(chǎn)市場的特點決定了房地產(chǎn)去庫存政策只能是短期的權(quán)宜之計，不宜長期使用。從當(dāng)前的形勢看，部分城市的房價漲幅過大，房地產(chǎn)去庫存政策的負(fù)面影響開始顯現(xiàn)，包括棚改貨幣化在內(nèi)的房地產(chǎn)去庫存政策應(yīng)該逐步退出。

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